분리를 앞둔 연합감리교회, 부동산을 점검해야

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주요 포인트

• 교회의 부동산 위기는 모든 사람이 알고 있지만 아무도 언급하거나 논의하고 싶어하지 않는다고 릭 라인하드는 말한다.

• 라인하드는 각 교회가 자신의 미래를 결정하기 위해, 미리 데이터를 수집하고 평가해야 한다고 주장한다.


부동산 사업은 데이터 사업이다. 부동산 회사인 질로우(Zillow)의 주택 목록을 살펴보면, 방의 개수와 대지 및 건축 면적을 비롯해 냉장고와 세탁기 등 가전제품의 내용과 가격 비교까지 포함되어 있다. 하지만 대부분의 교회와 연회는 부동산에 관한 결정을 내리는 데 필요한 가장 기본적인 데이터조차 갖춰져 있지 않다.

총회재무행정협의회(General Council on Finance and Administration, 이하 GCFA)의 4개년 통계 양식은 각 연합감리교회에 다양한 측면의 데이터를 수집하라고 요구한다. 가장 최근의 양식을 보면, 각 교회에 120가지의 데이터를 제공하라고 요청했고, 그중 부동산에 관련된 항목은 다음의 4가지다.

1. Line 24. 교회 소유의 토지, 건물, 차량 및 장비의 시장 가치.

2. Line 26. 교회의 유형 자산을 담보로 한 부채.

3. Line 62. 교회 자산의 매각으로 취득한 금액.

4. Line 62f. 건물 사용료와 임대료 및 기부금 등을 통해 취득한 금액.

GCFA는 교회 부동산에 대한 4개 항목으로 간단한 데에 비해, 목회자의 사택 혹은 사택 비용에 대해서는 많은 정보를 요구한다.

부동산은 교회의 가장 큰 자산으로, 흔히 교회 총자산의 90% 이상과 교회 운영비의 50% 이상을 차지한다. 그럼에도, 개체 교회와 연회는 부동산에 관한 데이터를 거의 수집하지 않는 경우가 많다. 이는 점점 더 많은 교회가 교회 부동산과 관련된 막대한 비용을 지급할 능력이 없어 문을 닫는 상황을 대처하지 못하게 만드는 것이다. 교회의 부동산 위기는 모든 사람이 알고 있지만, 아무도 언급하거나 논의하고 싶어 하지 않는 방 안의 코끼리(elephant in the room)와 같은 존재다.

앞으로 몇 년간, 미국 전역에서 100,000개의 예배당이 문을 닫을 것으로 나는 예상하며, 이는 현재의 연간 3,750개에서 8,000개로 증가된 수치다. 교회가 문을 닫는 것을 코로나19의 책임으로 돌리기 쉽지만, 대부분의 교회는 이미 전염병 이전에 문을 닫을 위기에 처해 있었다.

교인 수는 감소하고, 시설비는 증가하며, 이동하는 사회에 걸맞지 않은 과도한 숫자의 교회가 ‘코로나’라는 결정타를 맞은 것이다.

더 많고 좋은 데이터를 수집하고 분석하는 것은 교회와 연회가 부동산 위기를 피하기 위해 구축해야 할 네 가지 초석 중 하나이며, 앞으로 교회가 연구해야 할 나머지 3가지 요소는 다음과 같다.

1. 부동산에 관한 주요 정보뿐 아니라, 향후 개체 교회의 생존 가능성을 결정할 6가지 추가 요소를 고려하라: 부동산 시장, 정강 정책, 돈, 회중, 교단, 파트너.

2. 교회 자산에 대해 가능한 6가지 조치를 검토하라: 교회 예산 감축(downsize), 합병, 임대, 개발, 자산 정리, 아무것도 하지 않음.

3. 신학생에게 부동산에 관해 교육하고, 부동산 관련 인사 배정 및 자원 투입에 대한 새로운 철학을 가져라.

그러면 교회와 연회는 부동산에 대해 어떤 종류의 데이터를 수집해야 할까?

부동산 회사인 질로우의 리스트 외에 다음 몇 가지를 더 검토할 것을 추천한다.

1. 부동산에 대한 설명: 교회의 개발 계획 및 사진을 포함한 각 교회의 부동산에 대한 설명할 준비되어 있는가? 교회 대지와 건물 그리고 주차장의 면적은 얼마나 되는가? 각 건물의 용도는 무엇인가? 사무실과 회의실 그리고 교실의 크기는? 화장실의 개수는 몇 개인가? 부엌 시설에는 무엇이 포함되어 있는가? 건물은 언제 지어졌고, 언제 개축했나? 건물에는 몇 개의 출입구가 있는가? 엘리베이터는 설치되어 있는가? 장애인 시설이 포함되어 있는가? 교회의 최대 수용인원은 몇 명인가?

2. 부동산의 상태: 교회 부동산의 부분별 상태는 어떠한가? 운영을 위해 당장 필요한 심각한 수리나 교체는 없는가? 장차 수리가 필요한 부분은 무엇이고, 비용은 얼마로 예상하는가? 교회 부동산이 자연재해 또는 다른 재해의 영향권에 있는가?

3. 부동산의 가치: 교회 부동산의 가치와 판매 가격은 얼마인가? 재건축 비용은 얼마나 들 것인가? 투자 가치는 어떠하며, 이 가치의 산정 기준은 무엇인가?

4. 임대: 교회 부동산을 다른 교회나 유아 시설 또는 기타 복지 기관에 임대하고 있는가? 임대료는 얼마이며, 일반 시세는 얼마나 되는가?

5. 교회 부동산의 등기 문서: 등기에 어떤 특정 조항이 있는가? 등기부에 교회 부동산 반환 조항 또는 제한 조항이 포함되어 있는가?

6. 부동산이 위치한 지역에 설정된 규정: 교회 부동산이 위치한 지역은 어떤 지역으로 설정되어 있는가? 주변은 어떠한가? 주차, 교통, 상·하수도 등에 관한 지방자치단체의 규정은 무엇인가?

7. 비율: 교회 부동산 운영을 위해, 교회 예산의 몇 퍼센트가 지출되는가? 자산의 몇 퍼센트가 부동산에 묶여 있는가? 예배자 1인당 평균 부동산 비용은 얼마이며, 그들을 위한 예배당 관리에 들어가는 비용은 얼마인가? 각 비용의 비율은 시간 변동에 따라 어떻게 변해왔고, 앞으로는 어떻게 변화할 것으로 예상하는가?

8. 교인의 연령 분포: GCFA에서 요구하는 통계에 의한 교인들의 연령 분포가 어떻게 되는가?

9. 지역 사회와의 관계: 위에 언급한 데이터 외에도, 교회는 시장, 시의회 의장, 각 위원회 위원장과 위원, 시의 도시계획위원회 위원장, 시 운영위원장, 역사보존위원회, 지역의 개발협회장, 상공인연합회장, 지역의 부동산협회장, 교회 이웃 등의 연락처를 수집하고, 그들과 좋은 관계를 유지해야 한다.

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위에 언급한 테이터는 교회나 교회 부동산과 관련된 임박한 계획과는  상관없이 수집되어야 하며, 특히 변동성이 큰 부동산 시장에서는 정보를 정기적으로 업데이트해야 한다.

연회 수준에서도, 연회 재단이사회와 직원들은 비록 적은 양의 정보가 개 체 교회에 와도 데이터베이스를 구축하는 데 어려움이 있겠지만, 당장 데이터를 분석하고 수집하는 훈련을 시작해야 한다. 만약 한 교회의 재단이사회가 자신의 교회 재산에 대해 올바른 판단을 내린다면, 그 파급 효과는 수십 만에서 수백만, 더 나아가서는 수천만 달러가 될 것이다. 또한 좋은 부동산 관련 데이터는 금전적인 파급 효과를 넘어, 교회의 낡은 사고를 깨뜨리거나 새로운 의식을 창출할 수 있게 하고, 교회와 예배자들이 섬기는 지역사회에 중요한 사회적 자산을 보존할 수 있게 한다.

연합감리교회의 분열 가능성은 부동산 전략을 더욱 중요하게 만든다.

연합감리교회는 연대주의적(connectional) 교단이기 때문에, 천주교나 예수그리스도후기성도교회 같은 하향식 부동산 전략은 불가능하다. 따라서 각각의 교회에 영감을 줄 수 있는 연합감리교회의 감독과 기관 그리고 평신도 지도자들에게는 교회 부동산에 대한 전략적 비전을 개발해야 할 책임이 있으며, 그 비전은 얼마나 많고, 크며, 어떤 조건과 얼마만큼의 가치를 가졌는지와 같은 데이터 위에 세워져야 한다. 하지만 아직 이런 기초 데이타 작업이 부족한 현실이다.

북미 전역의 연합감리교회에서 진행되는 개별적인 시도와 일부 우수한 재개발 및 용도 변경 프로젝트에 격려를 보낸다. 그러나 부동산을 주일 예배나 기독교 선교 또는 종교 교육과 같이 진지하게 다루어야 하는 이유는 이를 위한 전략이 교회의 사명을 뒷받침하는 전략으로 귀결되기 때문이다. 출발점은 여러분의 교회가 소유한 것이 무엇인지를 파악하는 데서 시작한다.

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라인하드는 레이크랜드연구소(Lakelands Institute)회원이며, 나이아가라컨설팅그룹(Niagara Consulting Group)대표다. 그는 지난 5동안 연합감리교회의 부동산과 관련된 직책을 맡아 섬겼으며, 그전에는 30동안 도시의 경제 개발 기관과 관련 기구에서 일했다. 연합감리교뉴스에 연락 또는 문의를 원하시면 김응선 목사에게 [email protected]이메일을 보내거나 (630)797-6848연락하시기 바랍니다. 연합감리교뉴스를 읽기 원하시면, 주간 e-뉴스레터인 두루알리미를 신청하세요.

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